Perkiraan Biaya Urus AJB ke SHM dan Syarat Peralihannya

TEMPO.CO, Jakarta - Akta jual beli (AJB) merupakan bukti legal atas peralihan kewenangan tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru. 

AJB sangat diperlukan ketika pembeli mau membikin sertifikat kewenangan milik (SHM), lantaran akta tersebut menjadi bukti sah terjadinya transaksi jual-beli nan diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

AJB mempunyai kekuatan norma nan cukup, tetapi tanah dengan kepemilikan SHM dianggap jauh lebih tinggi nilai dan agunan hukumnya, lantaran tidak dibatasi oleh waktu. Dalam SHM tersebut, terdapat keterangan bahwa pemegang sertifikat mempunyai kewenangan penuh atas tanah alias properti tersebut. 

Selain itu, SHM tidak perlu diperpanjang, sehingga dapat digadaikan alias diwariskan. Lantas, berapa biaya mengurus AJB menjadi SHM alias biasa dikenal sebagai kembali nama sertifikat tanah? 

Syarat Urus AJB ke SHM

Melansir laman Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut persyaratan arsip nan kudu disiapkan dalam aktivitas peralihan kewenangan jual-beli atas tanah:

-   Formulir permohonan nan sudah diisi dan ditandatangani pemohon alias kuasa di atas meterai.

-   Surat kuasa andaikan dikuasakan.

-   Fotokopi identitas penjual dan pembeli, berupa kartu tanda masyarakat elektronik (e-KTP) dan kartu family (KK) serta kuasa andaikan dikuasakan, nan sudah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

-   Bagi badan hukum, fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan norma nan telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

-   Sertifikat tanah asli.

-   AJB dari PPAT.

-   Izin pemindahan kewenangan andaikan di dalam sertifikat alias keputusannya dicantumkan tanda nan menyatakan bahwa kewenangan atas tanah tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah mendapatkan izin dari lembaga nan berwenang.

-   Fotokopi surat pemberitahuan pajak terhutang (SPPT) serta pajak bumi dan gedung (PBB) tahun melangkah nan telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

-   Penyerahan surat setoran bea perolehan kewenangan atas tanah dan gedung alias SS BPHTB dan bukti bayar duit pemasukan ketika pendaftaran hak.

Iklan

-   Selain itu, pemohon juga kudu memperhatikan identitas diri; luas, letak, dan penggunaan tanah; pernyataan tanah tidak sengketa; serta pernyataan tanah alias gedung dikuasai secara fisik. 

Kisaran Biaya Urus AJB ke SHM

Berikut rincian biaya nan dikeluarkan untuk proses kembali nama sertifikat tanah: 

1. Tarif PPAT

Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, honorarium alias duit jasa PPAT, termasuk biaya saksi tidak diperkenankan lebih dari 1 persen dari nilai transaksi nan tercantum di dalam akta. 

2. Tarif Pajak Penghasilan (PPh) bagi Penjual

Kemudian, penjual juga bakal dikenakan PPh sebagaimana diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, meliputi:

-   2,5 persen dari total bruto nilai pengalihan kewenangan selain pengalihan kewenangan berupa rumah sederhana alias rumah susun (rusun) sederhana nan dilakukan oleh wajib pajak nan upaya pokoknya berupa pengalihan kewenangan atas tanah dan/atau bangunan.

-   1 persen dari total bruto nilai pengalihan kewenangan berupa rumah sederhana alias rusun sederhana nan dilakukan oleh wajib pajak nan upaya pokoknya berupa pengalihan kewenangan atas tanah dan/atau bangunan.

-   0 persen atas pengalihan kewenangan kepada pemerintah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) nan mendapatkan penugasan unik dari pemerintah, alias Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) nan memperoleh penugasan unik dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. 

3. Tarif BPHTB bagi Pembeli

Mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, BPHTB dikenakan atas nilai perolehan objek pajak. 

Apabila nilai peroleh objek pajak tidak diketahui alias lebih rendah dari nilai jual objek pajak (NJOP), maka besaran BPHTB sama dengan NJOP dalam pengenaan PBB tahun perolehan. Biaya BPHTB paling tinggi adalah 5 persen nan ditetapkan oleh peraturan wilayah (perda). 

4. Tarif Peralihan Hak-Jual Beli di Kantor BPN

Pengenaan tarif biaya urus AJB ke SHM ditetapkan dengan rumus = {nilai tanah per meter persegi x luas tanah (meter persegi)} / 1.000 + biaya pendaftaran. Untuk memudahkan perhitungan, masyarakat dapat memanfaatkan kalkulator simulasi biaya nan disediakan Kementerian ATR/BPN melalui laman apis.atrbpn.go.id/Layanan/Peralihan/JualBeli.

Misalnya, untuk nilai tanah Rp2.500.000 per meter persegi dengan kepemilikan tanah keseluruhan seluas 100 meter persegi, maka pemohon bakal dikenakan tarif peralihan kewenangan jual-beli sebesar Rp300.000. 

Pilihan Editor: Belajar dari Nirina Zubir Dapatkan Kembali 4 Sertifikat Tanah, Berikut Tahapan Mengurusnya